CARA BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH ATAU RUMAH DI KABUPATEN TANGERANG MELALUI NOTARIS/PPAT: PANDUAN LENGKAP 2026

 

Oleh WARSITO, SH., M.Kn

Dosen Fakultas Hukum Universitas Jayabaya, Jakarta,

Dosen Fakultas Hukum Universitas Ibnu Chaldun, Jakarta.

ABSTRAK

Proses peralihan hak atas tanah dan bangunan melalui tata cara jual beli diperlukan jaminan kepastian hukum guna menghindari sengketa di masa mendatang. Makalah ini bertujuan untuk mengupas tuntas tata cara balik nama sertifikat tanah atau rumah di Kabupaten Tangerang melalui jasa Notaris/PPAT pada tahun 2026, dengan fokus pada pemenuhan kewajiban perpajakan berupa BPHTB bagi pembeli dan PPh bagi penjual. Metode yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan konseptual dan perundang-undangan. Hasil kajian menunjukkan bahwa Kabupaten Tangerang menerapkan sistem validasi pajak yang terintegrasi secara elektronik guna mempercepat proses administrasi pertanahan. Kendala utama yang sering dihadapi masyarakat adalah ketidakpastian biaya, dan kerumitan birokrasi. Sebagai jalan keluar, sinergi digitalisasi antara Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Tangerang dengan Kantor Pertanahan setempat melalui perantara PPAT menjadi kunci efisiensi penyelesaian balik nama sertifikat secara aman dan akuntabel.

Kata Kunci: Balik Nama Sertifikat, Kabupaten Tangerang, Notaris/PPAT, BPHTB, PPh Jual Beli.

1. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Tanah dan rumah merupakan aset bernilai ekonomis tinggi sekaligus instrumen investasi yang memerlukan perlindungan hukum maksimal. Dalam hukum agraria, pendaftaran tanah merupakan pilar utama untuk menciptakan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah (Parlindungan, 2019). Ketika terjadi transaksi jual beli, peralihan hak tersebut tidak serta-merta terjadi secara otomatis di atas kertas sertifikat, melainkan harus melalui proses balik nama di Kantor Pertanahan (BPN).

Kabupaten Tangerang sebagai salah satu wilayah penyangga utama Ibu Kota Jakarta mengalami pertumbuhan properti dan transaksi pemindahan hak atas tanah yang sangat masif. Pertumbuhan ini menuntut efisiensi birokrasi dan kejelasan informasi bagi masyarakat. Sering kali, pembeli maupun penjual awam terjebak dalam ketidakpastian prosedural dan finansial saat hendak mengurus administrasi ini. Guna menjamin keabsahan formil dan materiil, keterlibatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Notaris menjadi sebuah keharusan mutlak (Sutedi, 2021).

Selain urusan kelengkapan berkas administrasi, komponen krusial yang kerap memicu hambatan dalam proses balik nama adalah pemenuhan kewajiban fiskal terhadap negara. Pemerintah menerapkan skema pajak berkeadilan di mana penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) atas keuntungan pengalihan aset, sementara pembeli dibebankan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebagai pajak perolehan hak (Harsono, 2022). Pada tahun 2026, Kabupaten Tangerang memberlakukan penyesuaian regulasi lokal terkait tarif, nilai zonasi tanah, serta sistem validasi elektronik yang wajib dipahami oleh pelaku transaksi. Oleh karena itu, sebuah panduan ilmiah yang komprehensif, legal, dan aplikatif sangat dibutuhkan sebagai rujukan akademik maupun praktis bagi masyarakat.

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana prosedur dan tahapan lengkap balik nama sertifikat tanah atau rumah di Kabupaten Tangerang melalui Notaris/PPAT pada tahun 2026?
2. Bagaimana formulasi perhitungan serta mekanisme pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) penjual dan BPHTB pembeli di Kabupaten Tangerang?
3. Apa saja kendala dalam proses balik nama tersebut dan bagaimana jalan keluar konkret yang dapat diambil oleh para pihak?

2. TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Konsep Pendaftaran Tanah dan Peralihan Hak

Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum yang bersifat rechtskadaster, artinya pendaftaran bertujuan untuk membuktikan siapa pemegang hak yang sah atas tanah tersebut (Santoso, 2020). Peralihan hak atas tanah melalui jual beli diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini menegaskan bahwa setiap dialokasikannya pemindahan hak wajib dibuktikan dengan sebuah akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT (Limbong, 2021).

2.2 Peran Notaris dan PPAT dalam Hukum Agraria

Meskipun dalam praktiknya jabatan Notaris dan PPAT sering kali diemban oleh satu individu yang sama, keduanya memiliki ranah kewenangan berbeda berdasarkan undang-undang. Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan (Adjie, 2020). Sementara itu, PPAT secara spesifik diberi wewenang oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah terjadinya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah (Chuneman, 2022). Dalam proses balik nama, peran PPAT mendominasi dari tahap pembuatan Akta Jual Beli (AJB) hingga pengantaran berkas ke BPN.

2.3 Aspek Perpajakan Jual Beli Properti

Pajak dalam transaksi properti dikategorikan sebagai Pajak Pusat dan Pajak Daerah. Pajak Penghasilan (PPh) atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 yang bersifat final dan dikelola oleh Direktorat Jenderal Pajak (Siahaan, 2021). Di sisi lain, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pasca-berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) sepenuhnya menjadi hak otonom Pemerintah Daerah, yang pelaksanaannya diatur melalui Peraturan Daerah di masing-masing kabupaten/kota (Mahi, 2023).

3. PEMBAHASAN

3.1 Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah/Rumah di Kabupaten Tangerang (Update 2026)

Proses balik nama sertifikat properti di Kabupaten Tangerang pada tahun 2026 telah mengadopsi sistem digitalisasi berlapis guna memangkas birokrasi yang berbelit-belit. Secara garis besar, tahapan normatif dan empiris yang dijalankan melalui kantor Notaris/PPAT setempat meliputi:

[Tahap 1: Pemeriksaan & Validasi] ──> [Tahap 2: Pembayaran PPh & BPHTB] ──> [Tahap 3: Pembuatan AJB] ──> [Tahap 4: Registrasi di BPN]

1. Pemeriksaan Keaslian Sertifikat (Checking):

Sebelum akta dibuat, Notaris/PPAT wajib melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan Kabupaten Tangerang secara elektronik (e-Checking). Hal ini bertujuan memastikan bahwa objek tanah tidak sedang dalam sengketa, diblokir, atau dijadikan jaminan hak tanggungan di bank (Sutedi, 2021).

2. Penyiapan Dokumen Para Pihak:
• Penjual: KTP suami istri, surat nikah, Kartu Keluarga (KK), NPWP, Sertifikat Tanah Asli, Bukti Pembayaran PBB sudah lunas.
• Pembeli: KTP, Kartu Keluarga (KK), NPWP.
3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB):

Setelah berkas dinyatakan bersih (clean and clear) dan kewajiban perpajakan diselesaikan, Notaris/PPAT akan membacakan dan penandatanganan AJB yang dihadiri oleh penjual, pembeli, dan sekurang-kurangnya dua orang saksi (Adjie, 2020).

4. Pendaftaran Balik Nama ke Kantor Pertanahan:

PPAT menyerahkan berkas fisik beserta AJB asli dan sertipikat ke Kantor Pertanahan Kabupaten Tangerang. Di BPN, nama pemilik lama di dalam buku tanah dan sertifikat akan dicoret secara hukum, lalu digantikan dengan nama pembeli selaku pemegang hak baru (Santoso, 2020).

3.2 Kewajiban Pajak Penjual: Pajak Penghasilan (PPh) Final

Penjual tanah atau rumah memperoleh penghasilan dari hasil pemindahan hak, sehingga wajib memberikan kontribusi kepada negara dalam bentuk PPh Final Pasal 2(1) PP No. 34/2016.

• Tarif Pajak: Tarif PPh Final untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang umum adalah sebesar 2,5% (dua koma lima persen) (Siahaan, 2021).
• Dasar Pengenaan Pajak (DPP): Nilai yang dijadikan acuan perhitungan adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang tertera di dalam AJB, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) mana yang lebih tinggi di tahun berjalan (Siahaan, 2021).
• Rumus Perhitungan PPh Penjual:

Mekanisme Pembayaran: Pajak ini disetorkan oleh penjual melalui Bank atau Kantor Pos dengan membuat kode Billing terlebih dahulu menggunakan NPWP penjual setelah AJB ditandatangani.

3.3 Kewajiban Pajak Pembeli: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Sebagai pihak yang memperoleh hak baru, pembeli berkewajiban membayar BPHTB kepada Pemerintah Kabupaten Tangerang. Ketentuan BPHTB Kabupaten Tangerang diatur ketat berdasarkan Perda setempat.

• Tarif Pajak: Tarif BPHTB di Kabupaten Tangerang ditetapkan sebesar 5% (lima persen) (Mahi, 2023).
• Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP): Pemerintah Kabupaten Tangerang memberikan potongan stimulus regional berupa NPOPTKP. Berdasarkan instrumen hukum yang berlaku, besaran NPOPTKP untuk perolehan hak pertama secara umum (bukan waris/hibah) adalah sebesar Rp80.000.000,- (Delapan Puluh Juta Rupiah) (Bapenda Kabupaten Tangerang, 2025).
• Dasar Pengenaan Pajak (DPP): Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) didapat dari Nilai Transaksi (atau NJOP jika NJOP lebih tinggi) dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP.
• Rumus Perhitungan BPHTB Pembeli:

Ilustrasi Perhitungan Konkret:

Tuan A membeli sebidang rumah dari Tuan B di Kelapa Dua, Kabupaten Tangerang dengan nilai kesepakatan transaksi Rp500.000.000,- (NJOP tercatat Rp450.000.000,-). Maka perhitungannya adalah:

1. PPh Penjual (Tuan B): Karena Nilai Transaksi lebih besar dari NJOP, dasar hitungnya adalah Rp500.000.000,-.langsung dikalikan 2.5 %.
2. BPHTB Pembeli (Tuan A): Dasar hitung menggunakan Rp500.000.000,- dikurangi NPOPTKP Kabupaten Tangerang Rp80.000.000,-. 420.000.000 x5 %

3.4 Analisis Kendala Administrasi Lapangan

Dalam implementasinya di lapangan, beberapa hambatan yang sering dikeluhkan oleh masyarakat dan praktisi hukum agraria di Kabupaten Tangerang antara lain (Limbong, 2021):

1. Disparitas Nilai Pasar dan NJOP: Perbedaan mencolok antara harga riil di lapangan dengan NJOP sering memicu kecurigaan dari Bapenda saat proses pemeriksaan pajak daerah.
2. Keterlambatan Validasi Elektronik (e-Validasi): Integrasi sistem antara aplikasi e-BPHTB milik Kabupaten Tangerang dengan Kantor Pertanahan kadangkala mengalami kendala server (down time), yang menghambat proses penurunan berkas.
3. PBB yang Belum Terpecah: Pada objek tanah induk yang baru dipecah menjadi kavlingan, data PBB sering kali belum diperbarui secara mandiri oleh pemilik lama.

3.5 Jalan Keluar dan Solusi Konkret bagi Pembaca

Bagi masyarakat yang hendak melakukan pengurusan balik nama secara aman, cepat, dan terhindar dari kerugian, berikut adalah jalan keluar komparatif yang disarankan:

• Pemanfaatan Jasa PPAT  yang Kredibel: Pilihlah PPAT yang wilayah kerjanya (Yurisdiksi) sah berada di bawah Kabupaten Tangerang. Jangan menggunakan jasa makelar di luar kantor Notaris resmi demi menghindari pemalsuan dokumen hak.
• Gunakan Validasi Pajak Pra-AJB secara Terbuka: Sebelum menjadwalkan penandatanganan AJB, mintalah Notaris/PPAT melakukan Pre-Assessment nilai pajak ke Bapenda Kabupaten Tangerang secara daring. Langkah ini mencegah adanya tagihan kekurangan bayar pajak tak terduga yang dapat menunda penyerahan berkas ke BPN.
• Tertib Administrasi Riwayat Pajak: Pastikan penjual melunasi tunggakan PBB dari tahun-tahun sebelumnya. Apabila terdapat perbedaan data luas tanah antara SPPT PBB dengan Sertifikat, ajukan perbaikan data atau mutasi objek pajak terlebih dahulu di Bapenda Kabupaten Tangerang secara paralel.

4. KESIMPULAN DAN SARAN

4.1 Kesimpulan

Proses balik nama sertifikat tanah dan rumah di Kabupaten Tangerang melalui Notaris/PPAT pada tahun 2026 berjalan secara legalitas formal yang mengedepankan integrasi sistem elektronik. Proses pengalihan hak ini melahirkan implikasi kewajiban fiskal mutlak yang berimbang. Penjual dikenai beban PPh Final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi atau NJOP tertinggi sebagai wujud kewajiban pajak penghasilan pusat. Sementara itu, pembeli dibebankan kewajiban BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi instrumen pengurang NPOPTKP daerah sebesar Rp80.000.000,-. Keseluruhan skema ini wajib diselesaikan secara lunas dan tervalidasi setelah penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan oleh PPAT guna menjamin kelancaran registrasi akhir peralihan di Kantor Pertanahan Kabupaten Tangerang.

4.2 Saran

1. Kepada Pemerintah Kabupaten Tangerang: Disarankan untuk meningkatkan keandalan infrastruktur digital pada aplikasi e-BPHTB guna mencegah terjadinya kelambatan validasi berkas akibat gangguan sistem internal.
2. Kepada Masyarakat (Penjual dan Pembeli): Diharapkan bersikap transparan dalam melaporkan nilai transaksi riil dalam pembuatan AJB. Tindakan memanipulasi atau menurunkan nilai transaksi demi menghindari pajak (tax evasion) berisiko memicu sanksi denda administrasi berat serta cacat hukum akta properti di kemudian hari.

DAFTAR PUSTAKA

• Adjie, H. (2020). Hukum Notariat Indonesia: Tafsir Tematik Terhadap Undang-Undang Jabatan Notaris. Jakarta: PT Refika Aditama.
• Bapenda Kabupaten Tangerang. (2025). Panduan Resmi Tarif dan Ketentuan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Tangerang: Badan Pendapatan Daerah Kabupaten Tangerang.
• Chuneman, A. (2022). Kewenangan PPAT dalam Pendaftaran Tanah di Indonesia. Jurnal Hukum Agraria Kontemporer, 8(2), 115-129.
• Harsono, B. (2022). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Universitas Trisakti.
• Limbong, J. (2021). Pengadaan Tanah dan Pendaftaran Peralihan Hak bagi Pembangunan Nasional. Jakarta: Margaretha Pustaka.
• Mahi, B. R. (2023). Analisis Kebijakan Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Pasca Berlakunya UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD. Jurnal Keuangan Daerah Indonesia, 11(1), 45-62.
• Parlindungan, A. P. (2019). Pendaftaran Tanah di Indonesia Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Bandung: Mandar Maju.
• Santoso, U. (2020). Hukum Agraria: Kajian Komprehensif. Jakarta: Kencana.
• Siahaan, M. P. (2021). Pajak Atas Sektor Properti, Tanah dan Bangunan: Teori dan Implementasi Terkini. Jakarta: Salemba Empat.
• Sutedi, A. (2021). Sertifikat Hak atas Tanah dan Permasalahan Hukumnya. Jakarta: Sinar Grafika.