Cara Ampuh Agar Transaksi Jual Beli Rumah dan Tanah Antara Pembeli dan Penjual Tidak Tertipu

  

Bagaimana Cara Ampuh agar Transaksi Jual Beli Tanah dan rumah Antara Pembeli dan Penjual Tidak Tertipu?.Sudahkah kita pernah mendengar ada orang yang tertipu ratusan juta hingga milyaran rupiah karena transaksi jual beli rumah?. Mudah-mudahan musibah ini tidak akan pernah menimpa diri kita. Untuk jual beli barang tidak bergerak seperti tanah dan bangunan misalnya harus dilakukan dengan ekstra hati-hati, cermat dan teliti agar di kemudian hari salah satu pihak baik pembeli maupun penjual tidak tertipu. Bagi orang yang awam hukum dalam melakukan transaksi jual beli tanah dapat mendatangi langsung kantor Notaris selaku PPAT yang berada di wilayah obyek tanah yang akan diperjualbelikan.  Notaris /PPAT adalah jabatan kepercayaan sebagai pejabat umum yang melaksanakan Sebagian tugas dari negara di bidang hukum perdata untuk membuat akta-akta yang bersifat otentik dimana akta-akta ini sewaktu-waktu akan dapat dijadikan sebagai alat  pembuktian dikemudian hari. Oleh karena itu para pihak baik pembeli dan menjual sebelum proses jual beli tanah hendaknya mendatangi Notaris/PPAT dimana obyek tsb akan diperjualbelikan.  Serahkanlah kepada pejabat umum tsb yang akan melakukan pemeriksaan sertipikat terlebih dahulu sebelum transaksi jual beli dilaksanakan. Sekarang pengecekan sertipikat dapat dilakukan secara online di BPN sebelumnya pengecekan sertipikat dilakukan secara manual hasil dari pemeriksaan sertipikat jika asli maka akan ditulisi oleh kantor pertanahan sertipikat ini terdaftar di Kantor pertanahan, sebaliknya jika sertipikat tsb palsu maka akan ditulis sertipikat ini tidak terdaftar di kantor pertanahan.  Mengenai harga jual beli tanah tergantung kesepakatan kedua belah pihak namun dalam praktek terjadi kekacauan antara di NJOP PBB dengan zona yang dikeluarkan oleh BPN terdapat perbedaan nominal harganya sehingga ketika balik nama yang digunakan acuan oleh BPN untuk melakukan pembayaran PNBP berdasarkan zona. Sedangkan ketentuannya di dalam UU jika harga transaksi dibawah NJOP yang dijadikan perhitungan pajak adalah harga NJOP. Sebaliknya jika harga transaksi lebih besar daripada NJOP menurut UU yang dipakai dasar untuk pembayaran pajak adalah harga transaksi. Namun dalam praktek baik penjual maupun pembeli agar tidak membayar pajak terlalu tinggi punya kesepakatan tersendiri tentang harga yang dimasukkan di AJB transaksi dinaikkan diatas NJOP sedemikian rupa dalam batas harga pasar yang wajar.

 

Hasil Pemeriksaan Sertipikat

Setelah hasil pemeriksaan sertipikat diberitahukan Notaris selaku PPAT bahwa sertipikat tsb asli maka transaksi siap untuk dilaksanakan. Syarat-syarat penjual yang harus dipenuhi melampirkan Foto Kopi KTP, KK dan NPWP sedangkan syarat bagi pembeli foto kopy KTP, KK dan NPWP. Kewajiban penjual wajib membayar pajak SSP sebesar 2.5% dari nilai nominal transaksi sedangkan kewajiban pembeli pembayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% yang besarannya masing-masing daerah berbeda-beda pengurangannya. Selain itu kewajiban penjual harus melunasi semua pajak PBB hingga tahun terakhir. Baru-baru ini ada aturan tambahan untuk peralihan hak atas tanah pembeli diwajibkan memiliki BPJS padahal persyaratan ini bukan merupakan substansi dari peralihan hak atas tanah dan bangunan. Orang-orang yang memiliki kewenangan (komparisi) nama-nama yang ada didalam sertipikat tsb wajib hadir dihadapan pejabat umum untuk menandatangani akta jual beli (AJB) setelah AJB ditandatangani maka seketika itu juga pembeli wajib melakukan pembayaran lunas kepada penjual sebaliknya penjual wajib menyerahkan rumahnya tsb kepada pembeli. Komparisinya harus dilihat apakah masih bujangan atau sudah menikah, jika sudah menikah harus dilihat apakah harta Bersama atau pisah harta. Jika komparisinya harta bersama maka dalam melakukan transaksi jual beli tanah tsb harus mendapatkan persetujuan suami atau istri. Jika terdapat harta bersama sertipikat atas nama istri maka untuk melakukan Tindakan hukum dalam akta jual beli harus mendapatkan persetujuan suami. Sebaliknya harus mendapatkan persetujuan istri jika sertipikat tsb atas nama suami. Ketentuan harta bersama ini diatur di dalam pasal 119 jo. 128 KUHPerdata. Namun jika suami istri mengadakan perjanjian kawin atau pisah harta maka untuk melakukan Tindakan hukum dalam akta jual beli ini tidak perlu mendapatkan persetujuan suami atau istri. Lebih sederhana jika komparisinya bujangan maka untuk melakukan Tindakan hukum tidak perlu mendapat persetujuan siapa pun.

 

Banyak orang Tertipu Jual Beli Tanah karena tidak cermat dan hati-hati ingin buru-buru membayar saja tanpa penelitian terlebih dahulu. Banyak orang yang ceroboh dan teledor belum apa-apa sudah main bayar saja ternyata setelah dilakukan pengecekan sertipikat tidak terdaftar di kantor pertanahan alias palsu. Padahal uang sudah masuk banyak sekali sebagai DP kepada penjual kalau sudah tertipu begini hanya penyesalan yang dialaminya oleh karena itu melalui tulisan ini saya berikan Cara Ampuh Agar Transaksi Jual Beli Tanah Antara Pembeli dan Penjual Tidak Tertipu. Kunci utama dalam melakukan transaksi jual beli tanah kedua belah pihak harus memiliki etikad yang baik jika para pihak sudah bertitikad baik maka akan mulus jalannya dalam melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan tsb. Jual beli tanah dan bangunan itu tidak semudah kita membeli gorengan atau membeli ayam sayur yang uangnya diberikan kepada penjual langsung gorengannya dibawa pulang tetapi perlu kehati-hatian dan ketelitian agar kita tidak tertipu karenanya. Oleh karena itu serahkanlah urusan jual beli tanah atau rumah kepada ahlinya dalam hal ini Notaris selaku PPAT kepada pejabat umum yang sudah diberikan kepercayaan oleh negara membuat akta-akta yang bersifat otentik. Sebenarnya antara kewenangan Notaris dengan PPAT itu berbeda jika notaris kewenangannya adalah membuat akta-akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-udangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan di dalam akta otentik. Sedangkan kewenangan PPAT adalah secara limitatif terbatas kepada obyek tanah seperti jual beli, tukar menukar, inbreng, SKMHT, APHT dll. Namun masyarakat tahunya jika jual beli rumah atau tanah pokoknya mendatangi notaris hal itu tidak salah karena yang dimaksud adalah notaris selaku PPAT yang membuat akta-akta mengenai obyeknya tanah.

Begitulah kiat atau tata cara kita sebelum membeli sebuah rumah atau bangunan yang harus hati-hati dan waspada agar kedua belah pihak baik pembeli maupun penjual tidak tertipu. Kalau sudah tertipu sakit rasanya.