Hak Tanggungan Berkekuatan Eksekutorial sama dengan putusan Mahkamah Konstitusi Final dan Mengikat (Final and Binding).

 

Oleh WARSITO, SH., M.Kn                                                                                                                                                                                          

     Dosen Fakultas Hukum Universitas Ibnu Chaldun, Jakarta

Dosen Fakultas Hukum Universitas Jayabaya, Jakarta 

Dosen Fakultas Hukum dan Fakultas Ekonomi@Binis Universitas Primagraha 

Kampus Tangerang

    Pernahkah kita mendengar bahasa gaul yang mengatakan bahwa sertipikatnya sedang di sekolahkan di Bank biar pintar?. Maksudnya bahwa sertipikat tsb dalam Bahasa akademisnya sedang menjadi hak tanggungan di Bank  di ikat dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) jaminannya adalah obyek sebidang tanah atau bisa juga diatasnya berdiri sebuah bangunan rumah/gedung perkantoran.  Pengertian Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

 

Jaminan Umum  Diatur di KUHPerdata

Pasal 1131 BW: Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu. Pasal 1132 BW: Barang-barang itu menjadi jaminan bersama bagi semua kreditur terhadapnya hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut perbandingan piutang masing-masing kecuali bila diantara para kreditur itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.

 Syarat-syarat obyek hak tanggungan

—  Ditunjuk oleh undang-undang.

                 Yang ditunjuk oleh UUPA

                  -HM (pasal 25).

                  -HGU (Pasal 33).

                   -HGB (Pasal 39).

        Sebelum lahir UU. No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah berdasarkan Pasal 1162 BW  dahulu namanya hipotek dimana Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan. Pasal 30 UU. No. 4 Tahun 1996 menyatakan,  bahwa UU ini dapat disebut UUHT kepanjangan dari Undang-Undang Hak Tanggungan. Nama lengkap UU N0. 4 Tahun 1996  adalah UU tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah dapat disebut juga UUHT.

 

    Perjanjian pokok dari hak tanggungan ini adalah hutang piutang sedangankan assessoirenya/ikutan obyek jaminannya adalah tanah atau rumah. Hak tanggungan sifatnya droit de suite yang artinya hak tanggungan akan tetap mengikuti obyeknya didalam tangan siapa pun juga obyek tsb berada. Artinya perjanjian ini utamanya digantungkan dengan nasib kredit tsb, jika bisa melunasi dengan lancar maka sertipikat hak milik akan diberikan Kembali kepada debitur. Namun sebaliknya jika macet kreditnya atas kekuatan eksekutorial bank sebagai kreditur dapat menjual obyek tsb dimuka pelelangan umum. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan ada janji-janji apabila debitur wanprestasi maka bank tsb dapat menjual obyek tsb dimuka pelelangan umum. Begitu juga ada janji ketika debitur macet bank tidak boleh memiliki obyek yang dijaminkan tsb.

 

Proses Hak Tanggungan

Sebelum dilakukan pembacaan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) oleh PPAT dihadapan debitur dan kreditur maka kewajiban PPAT terlebih dahulu melakukan pengecekan  sertipikat di kantor pertanahan untuk  memastikan kebenaran dan kewenangan pemilik sertipikat tsb. Jika ternyata sertipikat itu asli maka kantor pertanahan akan memberikan keterangan di sertipikat bahwa sertipikat tsb terdaftar di kantor pertanahan. Sebaliknya jika sertipikat tsb palsu maka kantor pertanahan akan memberikan keterangan di sertipikat tsb tidak terdaftar di kantor pertanahan. Dalam hubungan hutang piutang di bank istilah yang berhutang disebut debitur sementara pihak yang berpiutang disebut kreditur. Notaris selaku PPAT wajib memeriksa komparisi pihak-pihak yang menghadap komparisi adalah orang yang memiliki kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum. Jika komparisinya subyeknya perorangan maka harus dilihat dulu statusnya apakah sudah menikah atau belum. Jika sudah menikah maka dilihat lagi apakah ada perjanjian kawin atau tidak, jika ada perjanjian kawin untuk melakukan perbuatan hukum tsb tidak memerlukan persetujuan suami/istri. Namun jika tidak ada perjanjian kawin maka demi hukum harta persatuan tsb menjadi bulat atau campur sepenuhnya tidak memperdulikan darimana didapat dalam bahasa sehari-hari menjadi harta gono-gini atau harta bersama. Konsekuensinya dari harta bersama ini maka jika sertipikat tsb menjadi hak tanggungan di Bank maka hukumnya wajib mendapat persetujuan suami/istri. Artinya jika sertipikat tsb atas nama istri maka suami wajib menandatangani persetujuan pemberian hak tanggungan, sebaliknya jika sertipikat atas nama suami maka wajib mendapatkan persetujuan istrinya. Namun jika komparisnya adalah badan misalnya sebuah Perseroan maka harus dilihat dulu anggaran dasar Perseroan tsb siapa yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum mewakili Perseroan tsb. Namun jika komparisinya bujangan lebih mudah tidak perlu mendapat persetujuan siapa pun karena tidak terikat perkawinan.

 

Hak Tanggungan Memiliki Kekuatan Eksekutorial

Pasal 14 ayat (3) UU Hak Tanggungan yang berbunyi, “Sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada atau (2) mempunyai kekuatan ekssekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.” Pasal 20 ayat (1) UU Hak Tanggungan yang berbunyi, “Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan a. hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atas b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan mendahulukan daripada kreditur-kreditur lainnya.”

Dalam uji materi undang-undang hak tanggungan ke Mahkamah Konstitusi, MK telah menolak uji materi UU tsb dengan demikian frasa hak tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial sama dengan putusan pengadilan diperkuat oleh putusan Mahkamah Konstitusi. Hak Tanggungan Berkekuatan Eksekutorial. Sertipikat hak tanggungan dibubuhi irah-irah” Demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang mempunyai kekuatan eksekutorial sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (incracht van gewijsde). Ini artinya bahwa kekuatan eksekutorial hak tanggungan sama dengan putusan MK yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (final and binding).

 

Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Perbuatan Hukum PPAT

— Jual beli;

— Tukar-menukar;

— Hibah;

— Pemasukan kedalam Perusahaan (inbreng);

— Pembagian Hak bersama;

— Pemberian HGB atau HP diatas HM;

— Pemberian Hak Tanggungan;

— Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Obyek Hak Tanggungan

Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:

— Hak Milik (Pasal 25 UUPA);

— Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA);

— Hak Guna Bangunan (Pasal 39).

Lembaga hak jaminan

— Pasal 51 UUPA sudah menyediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah yaitu hak tanggungan sebagai pengganti lembaga hypotik dan crediet verband.

Ciri-ciri Hak Jaminan atas Tanah

— memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului pada pemegangnya;

— selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek itu berada;

— memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.

— Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

 

Janji APHT yang dilarang memperjanjikan pemberian kewenangan kepada kreditor memiliki obyek Hak Tanggungan, apabila debitor cidera janji, tetapi kreditor dapat membelinya melalui pelelangan umum.

 

Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

— hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

— dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;

— pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;

— hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Roya

Hapusnya hak tanggungan karena  hutangnya telah lunas maka didalam buku tanah harus dilakukan pencoretan yang disebut dengan “Roya”.

2 Tahapan Pembebanan Hak Tanggungan

-Pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT yang didahului dengan utang piutang yang dijamin.

-Tahap pendaftaran oleh kantor pertanahan, merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang diberikan.

 

Pengertian Assessoire

•     Hak tanggungan menurut sifatnya itu adalah assessoir/ikutan karena perjanjian pokoknya adalah hutang-piutang.

 

Fungsi pendaftaran hak tanggungan

— Untuk memperkuat pembuktian.

— Sebagai konstitutip lahirnya hak tanggungan.

— Bernilai ekonomis;

— Dapat dipindahtangankan;

—  Terdaftar dalam daftar umum (bersertifikat);

Sertipikat Hak Tanggungan

Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan kepala kantor pertanahan memberikan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT).